--孙向中、徐玲珍与高仓三组及孙立俊土地承包经营权案

【案件基本信息】

1、判决书字号

一审：玉溪市红塔区人民法院（2012）玉红民一初字第736号民事判决书

二审：云南省玉溪市中级人民法院（2012）玉中民一终字第461号民事判决书

2、案由：土地承包经营权纠纷一案

3、当事人

原告（被上诉人）：孙向中、徐玲珍　

被告：玉溪市红塔区高仓街道办事处高仓三组。

第三人：（上诉人）孙立俊　

【基本案情】

孙向中、徐玲珍系夫妻关系，均系高仓三组成员，从2000年7月起，孙向中，徐玲珍向高仓三组承包了属高仓三组所有的位于高仓村东侧山坡上的台山。2006年7月10日，高仓三组再次与孙向中、徐玲珍签订了《租赁协议书》，约定：“承包期自2006年7月13日至2011年7月12日，每年承包费3600元，遇国家征用土地时，板栗树补偿款归高仓三组，房屋补偿费归孙向中、徐玲珍所有”。至2011年7月协议期满后，高仓三组在未与孙向中、徐玲珍进行交接的情况下，又于2011年7月21日将板栗园公开招标，并向参与竞标的人说明，由中标者与孙向中、徐玲珍协商交接补偿事宜，孙向中、徐玲珍也未提出异议。后三组村民孙立俊以每年45000元的最高价竞得承租权，并与高仓三组签订了《板栗园租赁合同》。合同约定：“高仓三组租赁集体面上台山板栗园给孙立俊。租期自2011年7月31日起至2014年7月30日止。租金按竞标价45000元实行一年一付。在承包期内，国家占地征用，乙方（孙立俊）已交当年的承包租金一律不退赔。整个园林土地面积的补偿款归甲方（高仓三组）所有，园内原有房屋补偿款归乙方，土地被国家征用时本合同自行终止。乙方必须无条件服从国家有关规定，甲方不属违约，合同自签订之日起生效。”同日，高仓三组也收取了孙立俊一年的租金。后孙立俊也与孙向中、徐玲珍就地上附着物如何补偿进行过协商，但未能达成协议。此后孙向中、徐玲珍得知了该块地已被征用的消息，因此，孙立俊在签订合同后一直未能接手板栗园。该板栗园一直由孙向中、徐玲珍继续经营使用至今。

另查，孙向中、徐玲珍和孙立俊向高仓三组承包的板栗园承包地属玉溪市红塔区人民政府对玉山城项目建设用地的征收范围，玉溪市土地储备中心于2010年8月初开始对该地块进行勘测定界工作，2011年1月22日，云南省国土资源厅对《关于玉溪市2010年度第三批城市建设农用地转用及土地征收的请求》作了云国土资复【2010】825号批复，市区国土部门于2011年8月在组上召开征地动员会后开始实施征地拆迁工作。2012年2月12日，经工作人员现场核实，征地涉及诉争板栗园地块上地上附着物、建构筑物补偿费按标准计算应为768894元，其中砖石棉瓦应补金额为493234元，简易房应补金额为19746元。除板栗树以外的果树共2400棵，应补金额为158000元。

2012年5月18日，孙向中、徐玲珍向原审法院提起诉讼，请求确认承包地被征收后相应的补偿费868894元属其所有；诉讼中，孙立俊作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼，并要求确认承包地被征收后相应的补偿费868894元属其所有。一审庭审中，孙向中、徐玲珍确认有100棵（按三年以上计算，应补金额为20000元）属承包前高仓三组种植的。

【案件焦点】

原告添置的地上附着物在承包合同期满后，遇国家建设征用时如何确定权属？

【法院裁判要旨】

玉溪市红塔区人民法院经审理后认为，原告和高仓三组签订的协议中已经约定了遇国家建设征用时板栗树和房屋补偿款等由谁享有，故原告主张房屋补偿款的诉讼请求有相应依据，予以支持，对于第三人的诉讼请求，因对地上附着物的补偿是以权属来界定的，作为诉争的地上附着物，大部分都是原告建盖和添置的，除非合同中有约定，高仓三组不能因合同到期就将原告添置的地上附着物无偿占有，按权利与义务相一致的原则，在地上附着物的所有权还未明确归高仓三组所有的情况下，高仓三组无权在合同中约定将地上附着物的所有权转移给孙立俊。另外，开征地动员会时虽原告合同已到期，但按玉溪市人民政府和云南省国土资源厅批复文件下发的时间，争议土地被政府发文征用时尚在原告合同履行期间，故对第三人要求依照其租赁协议享有补偿款的诉讼请求，不予支持。　

高仓三组在发包时已经向原告和第三人告知，地上附着物的问题由二人协商交接，高仓三组对此不主张权利，而二人也没有表示反对，应视为三方就此问题达成了一致，即被告有权取代高仓三组与原告进行协商，对协议中未约定和未能补充约定的地上附着物在合同期满后的权属及补偿，第三人享有与高仓三组（作为发包人）相同的权利，对该部分地上附着物价值的认定，应从总的补偿金额中扣除在协议中已约定和事后补充约定部分，即总补偿金额768894元，扣除1、协议约定房屋部分（砖石棉瓦493234元+简易房19746元）；2、审理过程中双方补充明确原有果树共100棵价值20000元。

对未约定部分的地上附着物（价值237714元）权属存在争议，对孙向中、徐玲珍和孙立俊对该部分地上附着物价值中所占份额的认定，应结合承包土地补偿的一般原则和投资情况，酌情考虑按孙向中、徐玲珍六成和孙立俊四成的份额比例予以确认。综上，对孙向中、徐玲珍和孙立俊的诉讼请求，只予以部分支持。遂判决：“一、确认被告发包给原告的板栗园承包地被征收后地上附着物补偿款中653808.4元属原告享有。（其中含原、被告租赁协议中约定部分的砖石棉瓦493234元；简易房17946元。未约定部分的60%补偿款142628.4元。）二、确认被告发包给原告的板栗园承包地被征收后地上附着物补偿款中95085.6元（原、被告租赁协议中未约定部分的40%）属第三人享有。三、驳回原告和第三人的其他诉讼请求。”

【法官后语】

对房屋补偿款的补偿是基于对房屋的所有权，作为本案争议的简易房屋是原告建盖这是无争议的，问题是在合同期满后原告是不是就不享有的房屋的所有权？答案是否定的，因为按《中华人民共和国物权法》四十二条的规定：对征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。原告基于房屋所有权而享有拆迁补偿款的权利理应得到保护。

但是，对房屋以外的地上附着物，如栽种的果树等，合同并未约定，按《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，可以协议补充；在双方不能协议补充的情况下，法院应依据合同法的规定，按合同目的、合同性质、交易习惯等来确定，由于双方签订的是农业承包合同，一般此类合同在承包期满时，对地上附着物的处理原则是：承包人能带走的带走，不能带走的予以适当补偿后归发包人所有。有的则是在合同中约定期满后直接归发包人所有。法官在处理这一案件中除了考虑合同履行习惯的因素外，还考虑了民法的公平原则和权利与义务相一致的原则。因未约定的附着物并不是被告和第三人添置的，主要是原告添置的，如果原告能带走的话，被告是不可因此得到任何补偿的，在因土地被征用地上附着物明显增值的情况，若只对原告予以适当补偿肯定是不恰当的，这明显违背公平原则，因此按权利与义务一致的原则，再结合承包合同期满原则上是归发包方的惯例。按公平原则对未约定部分六四比例分配享有比例是恰当的。

被告对附着物的补偿不主张份额，是由于其已经与第三人另行签订了承包合同，合同中对补偿也有约定，故审理中明确该部分权利由第三人行使。这属于债权的转移，第三人因此代替高仓三组取得了和原告协商分配未约定部分地上附着物补偿款的权利。

      编写人：云南省玉溪市红塔区人民法院  　张剑